Superbonus 110%: novità semplificazioni

In questo numero continua il nostro approfondimento sul tema “SUPERBONUS 110%” a seguito del Decreto Semplificazione con l’ausilio degli specialisti Dr. Marco Valenti (commercialista, pubblicista in Brescia) e Avv. Francesco Villante (Foro di Brescia), esperti in accertamento e contenzioso tributario

Marco Valenti

Commercialista Studio legale e tributario Valenti

Francesco Villante

Avvocato del Foro di Brescia

Nella sua fase iniziale il Superbonus ha stentato a “decollare”. Vi sono margini di miglioramento in tal senso al livello nazionale?

Sì. Il Ministero della Transizione Ecologica e l’Enea hanno pubblicato i dati sull'utilizzo del Superbonus 110% al 31.8.2021, che confermano come l’ammontare dei lavori ammessi in detrazione sia pari a tale data a € 5,7 miliardi (+ 18% in un solo mese).  Gli interventi sugli edifici unifamiliari e/o unità immobiliari indipendenti (villette a schiera) costituiscono l’87% del totale delle asseverazioni rilasciate; gli interventi su condomini, rallentati dai complessi iter di approvazione condominiale, sono ancora in numero limitato e rappresentano solo il 13% delle asseverazioni totali, ma l’importo complessivo degli investimenti ad essi correlati rappresenta già il 46% del totale (€ 2,7 miliardi). La regione italiana più “attiva” è la Lombardia, seguita da Veneto e Lazio, mentre in altre regioni i dati sembrano non essere ancora del tutto positivi.

Le ultime modifiche legislative in materia di semplificazioni apporteranno i vantaggi auspicati? 
Il Decreto Semplificazioni n. 77/2021 ha da poco introdotto all’art. 119 del D.L. 34/90 importanti modifiche per velocizzare l’iter burocratico da intraprendere prima di iniziare i lavori. La novità di maggiore interesse (co. 13-bis e ss.) è rappresentata dall’introduzione di un nuovo titolo abilitativo da presentare ai competenti uffici comunali, ideato ad hoc per il Superbonus: la “Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata – Superbonus” (c.d. CILAS) che consentirà al contribuente, a partire dal 5 agosto 2021, di avviare i lavori senza dover documentare lo stato legittimo dell’immobile. Sarà, infatti, il professionista incaricato ad attestare l’esistenza di un valido titolo abitativo o di eventuali precedenti condoni edilizi, evitando così i tempi lunghi dell’accesso agli atti presso gli uffici comunali per recuperare le vecchie licenze edilizie.
Il nuovo modello (disponibile cliccando CILA Superbonus Inizio Lavori  e in relazione al quale l’ANCI ha preparato un’utile guida - “Quaderno CILA Superbonus”) è stato predisposto in modo che si possa compilare con facilità, inserendovi i dati identificativi del contribuente, le attestazioni relative alla costruzione/legittimazione dell’immobile ed una sintetica descrizione dell’intervento (con facoltà del progettista di allegare elaborati grafici illustrativi). La nuova CILAS, tuttavia, non potrà essere utilizzata per effettuare interventi complessi attuati tramite demolizione e ricostruzione integrale dell’immobile. Inoltre, in caso di lavori su immobili di interesse culturale o sottoposti a vincolo paesaggistico il predetto nuovo titolo dovrà essere sempre integrato da ulteriori provvedimenti emessi dalle competenti autorità amministrative (Soprintendenza e/o Regione e/o Amministrazione dei beni paesaggistici). 

Quali sono gli ulteriori interventi apportabili a livello normativo o interpretativo ?
La normativa rimane complessa e di non facile applicazione, rischiando di scoraggiare i contribuenti davanti ai molti dubbi interpretativi. Sarebbe essenziale l’auspicata proroga dell’attuale “termine di fine lavori” - fissato al 30.6.2022 per le unità unifamiliari e al 31.12.2022 per i condomìni – per dare maggiori certezze a contribuenti ed imprese, anche al fine di affrontare i preoccupanti fenomeni dell’aumento dei prezzi dei materiali e della scarsità di manodopera.

Quali tipologie di controlli effettuerà l’Amministrazione Finanziaria in ambito 110% ? 
L’Agenzia Entrate effettuerà, in prima battuta, gli ordinari controlli a cui sono da tempo sottoposte le detrazioni fiscali  per interventi di recupero del patrimonio edilizio (ovvero i c.d. “controlli formali” ex art. 36-ter D.P.R. 600/73 con cui si verifica il rispetto dei presupposti formali previsti dalla legge - modalità di pagamento, presenza dei visti di conformità e delle asseverazioni tecniche, rispetto dei massimali di spesa e dei limiti temporali entro cui terminare i lavori).
Specifici controlli “a campione” saranno svolti: 
  • sulle (nuove) ipotesi in cui il beneficiario della detrazione opti per la “cessione a terzi del credito d’imposta” o per lo “sconto in fattura” da parte dei fornitori e
  • sulle operazioni immobiliari più “complesse” e di carattere speculativo, dietro le quali potrebbero celarsi eventuali fenomeni di pianificazione fiscale aggressiva.

Qualora nel corso di controlli venga rilevata l’insussistenza dei requisiti per cui i tecnici hanno rilasciato le necessarie asseverazioni, chi sarà tenuto a restituire le imposte detratte ed a pagare le relative sanzioni?
Il controllo sulla corretta spettanza delle detrazioni riguarda sempre il contribuente che sostiene le spese dell’intervento (diretto beneficiario delle agevolazioni). L’eventuale recupero d’imposta e l’irrogazione della correlata sanzione amministrativa (30%) per l’assenza dei requisiti tecnici di natura energetica e sismica saranno sempre a carico del contribuente-committente delle opere. A loro volta, i tecnici che abbiano rilasciato le specifiche asseverazioni richieste, svolgendo la propria attività in maniera falsa o erronea, saranno chiamati  - fatte salve loro ulteriori responsabilità penali - a rifondere i danni arrecati ai propri clienti secondo le regole del codice civile. A maggior tutela dei contribuenti, i professionisti hanno l’obbligo di munirsi di specifica copertura assicurativa a garanzia dei potenziali danni arrecabili ai clienti (ed all’Erario) d’importo non inferiore a € 500.000 e comunque parametrata al volume di attività da questi svolta. 

È possibile accedere al Superbonus per gli interventi su edifici con più unità abitative aventi un unico proprietario?
Sì, ma con dei limiti. La legge di Bilancio 2021 consente la “maxi-detrazione” anche per le spese effettuate dal 1.1.2021 da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, uniche proprietarie (o comproprietarie) di edifici composti fino ad un massimo di quattro unità immobiliari distintamente accatastate. 

Potreste descrivere brevemente un “caso particolare” di utilizzo del Superbonus che in questi mesi è stato sottoposto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate?
Molti contribuenti stanno valutando di effettuare la c.d. “demolizione con ricostruzione”, oggetto di numerosi interpelli all’Agenzia Entrate. Si tratta, tuttavia, di intervento che presenta numerose criticità, per cui è indispensabile predisporre un attento “studio preventivo di fattibilità” interprofessionale. 
Non è consentito l'utilizzo della nuova CILAS semplificata ed è necessario che l’intervento rientri nella “ristrutturazione edilizia”, così come definita dal Testo Unico sull’Edilizia, scongiurando che l’edificio ricostruito venga considerato “nuova costruzione” (fattispecie esclusa dal beneficio, in quanto il bonus è dedicato esclusivamente al risanamento di edifici già esistenti). 
Inoltre, in presenza di “demo-ricostruzione” di più unità immobiliari, occorre fare attenzione alla possibile modifica della categoria catastale assegnabile “post ricostruzione” all’unità , rammentando come il Superbonus non sia fruibile per le unità rientranti in A/1, A/8 e A/9.

Attualmente il Superbonus 110% è l’unica agevolazione fiscale meritevole di interesse per il settore edile?
È sicuramente la più nota, ma non è l’unica. Tra le altre, segnaliamo come il c.d. “bonus facciate” preveda procedure semplificate rispetto al 110%. Prevede una detrazione d’imposta del 90% delle spese effettuate per il recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale (compresi gli immobili strumentali). Sono ammessi al beneficio esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna. Il bonus non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico. A differenza del Superbonus 110%, possono usufruirne tutti i contribuenti, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, soggetti Irpef e soggetti passivi Ires, che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile oggetto di intervento.
 
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Per ulteriori info e per il riepilogo delle fonti normative ed interpretative, si vedano anche: 

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